Estamos doblando la esquina de 2022 y nos dirigimos rápidamente hacia un nuevo año. Esto hace que sea el momento perfecto para pronosticar los asuntos inmobiliarios para 2023. Con las tasas de interés de las hipotecas subiendo, las ventas de viviendas —y, en algunas zonas, los precios de las mismas— pisando el freno y el aumento de la incertidumbre que se siente en todo el mercado, muchos propietarios de viviendas, posibles vendedores y posibles compradores están nerviosos por el próximo año.
Y con razón. Ten en cuenta que, en el momento de escribir este artículo, la tasa promedio de las hipotecas fijas a 30 años es del 7.04 por ciento; la tasa de inflación es de un alarmante 8.2 por ciento; y las ventas de viviendas de segunda mano cayeron un 1.5 por ciento en septiembre respecto a agosto, hasta una tasa anual desestacionalizada de 4.71 millones de unidades, de acuerdo con National Association of Realtors (NAR), lo que significa que las viviendas existentes se están vendiendo al ritmo más lento observado en 10 años.
Nos pusimos en contacto con varios expertos del sector, cada uno de los cuales ofreció interesantes previsiones y proyecciones acerca de hacia dónde se dirigen los tipos de interés hipotecarios, los precios de la vivienda, la competencia de los compradores, la oferta de vivienda, la actividad de ventas y la asequibilidad de la vivienda en 2023. ¿Tienes curiosidad por saber qué piensan los profesionales? Sigue leyendo para conocer sus evaluaciones y predicciones.
¿Seguirán subiendo las tasas hipotecarias?
Dado que las tasas de interés se han duplicado desde sus mínimos de principios de 2022, es lógico suponer que el costo de la financiación de una vivienda no bajará este año, pero ¿qué hay de 2023? ¿Hay alguna luz al final de este oscuro túnel?
Algunos dijeron que no. “La continua inflación, las tasas de interés más altas en general, una posible recesión y las tensiones geopolíticas forzarán el incremento de las tasas hipotecarias a 30 y 15 años a lo largo de 2023 y acercarán una tasa a la otra a medida que aumenten los riesgos a corto plazo”, dijo Dennis Shirshikov, estratega de Awning.com y profesor de economía y finanzas de la Universidad de la Ciudad de Nueva York (CUNY), que prevé que los préstamos hipotecarios de referencia a 30 y 15 años se sitúen en un promedio del 8.75 y el 8.25 por ciento, respectivamente, a lo largo de 2023.
Robert Johnson, profesor de finanzas de la Escuela de Negocios Heider de la Universidad de Creighton, compartió algunos de esos sentimientos.
“A finales de 2023, los participantes en el mercado financiero esperan que la Fed haya aumentado la tasa de interés objetivo de los fondos federales entre 175 y 200 puntos básicos respecto a los niveles actuales. Eso se traduciría en unas tasas hipotecarias a 30 y 15 años de aproximadamente el 8.50 y el 7.70 por ciento”, dijo.
Rick Sharga, vicepresidente ejecutivo de Inteligencia de Mercado de ATTOM Data Solutions, que analiza los datos inmobiliarios y de la propiedad, se mostró más esperanzado: postuló que los tipos alcanzarán un máximo de aproximadamente el ocho y el 7.25 por ciento para los préstamos a 30 y 15 años a principios de 2023, “y luego bajarán gradualmente en el transcurso del año hasta situarse en el rango del 6.0 y el 5.25 por ciento, respectivamente”. Esto depende totalmente de la capacidad de la Reserva Federal para controlar la inflación y suavizar sus agresivos aumentos de tasas”.
Tres caminos diferentes para las tasas de interés
Por su parte, Nadia Evangelou, economista sénior y directora de Investigación Inmobiliaria de NAR, prevé tres escenarios diferentes para las tasas de interés el próximo año.
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“En el primer escenario, la inflación sigue siendo alta, lo que obliga a la Fed a subir las tasas de interés repetidamente. Eso significa que las tasas hipotecarias seguirán subiendo, posiblemente cerca del 8.5 por ciento. En el segundo escenario, el índice de precios al consumo responde más a los incrementos de tasas de la Fed y se produce una desaceleración gradual de la inflación, lo que hace que las tasas hipotecarias se estabilicen cerca del siete al 7.5 por ciento para 2023. En el tercer escenario, la Fed sube las tasas repetidamente para frenar la inflación y la economía cae en una recesión. Esto podría hacer que las tasas cayeran probablemente hasta el cinco por ciento”, dijo.
¿Disminuirá la venta de viviendas?
Cada uno de los tres escenarios de Evangelou para las tasas hipotecarias tendría un gran impacto en las ventas de viviendas. En cada caso, las ventas bajarán, solo es cuestión de cuánto.
“En el primer escenario, el aumento de las tasas podría provocar una caída de las ventas de viviendas de más del 10 por ciento el año que viene”, dijo. “En el segundo escenario, las ventas de viviendas caen entre un siete y un ocho por ciento y, en el tercer escenario, la actividad de la vivienda también podría caer más del 15 por ciento”.
Nuestros otros expertos están de acuerdo: la desaceleración de las ventas de viviendas que se ha producido durante todo el año continuará en 2023. Sharga cree que las ventas de viviendas existentes en 2023 se ralentizarán, probablemente rondando los 4.5 millones, con las ventas de viviendas nuevas en torno a 600,000.
Es posible que los listados tampoco vayan ya a un ritmo vertiginoso. “Los días en el mercado han vuelto a subir a niveles más normales recientemente y podríamos verlos acercarse a los 30 días o más en 2023 a medida que el mercado siga enfriándose”, dijo.
Shirshikov comparte esta opinión. “El promedio de días en el mercado aumentará entre dos y tres veces los niveles actuales”, dijo.
¿Qué pasará con el valor de las viviendas?
Curiosamente, debido al bajo inventario, “los precios de la vivienda no bajarán en 2023?, dijo Evangelou. “Espero que los precios se mantengan relativamente planos, aumentando solo un punto porcentual”.
Johnson, sin embargo, consideró que el aumento de las tasas de interés perjudicará sin duda el valor de la vivienda y los precios. “Se producirá un mercado inmobiliario blando con precios a niveles inferiores a los actuales”, dijo Johnson.
Eso no es una gran noticia para los vendedores, pero sí para los cazadores de casas.
“Hay muchos compradores potenciales que siguen esperando pacientemente para entrar en el mercado. Suponiendo que los precios de la vivienda se reduzcan, empezarán a surgir algunos de estos compradores, especialmente los que compran todo en efectivo o con una relación préstamo-valor más baja, que se ven menos afectados por las preocupaciones sobre las tasas de interés”, dijo Scott Krinsky, socio del Departamento de Banca Residencial de Romer Debbas, un bufete de abogados del sector inmobiliario de Manhattan.
De acuerdo con Sharga, es casi seguro que el valor de las viviendas a nivel nacional disminuirá al menos modestamente, tal vez entre un cinco y un 10 por ciento.
“Algunos de los mercados más caros verán potencialmente descensos mayores. El inventario limitado, la sólida calidad crediticia de los actuales titulares de hipotecas y la demanda de los adultos jóvenes que buscan convertirse en propietarios de viviendas deberían ayudar a evitar que los precios caigan aún más”, dijo Sharga.
¿Será 2023 un mercado de compradores o de vendedores?
Durante dos años, ha sido un mercado de vendedores. ¿Favorecerá el 2023 a los compradores o a los vendedores más en la mayoría de los mercados? Greg McBride, analista financiero jefe de Bankrate, dijo que “los problemas de asequibilidad y las preocupaciones económicas deprimirán la demanda de los compradores de viviendas y que el inventario de viviendas disponibles para la venta seguirá siendo limitado. Así que seguirá siendo un mercado más equilibrado que inclinado hacia un lado u otro”.
Krinsky espera que el apalancamiento varíe a nivel nacional, dependiendo del tipo de mercado.
“Con la pandemia, vimos un nuevo pico de guerras de ofertas en los mercados suburbanos y más pequeños, probablemente por el deseo de más espacio y la mayor flexibilidad del trabajo a distancia en todo el país”, dijo Krinsky. “Ahora que muchas oficinas y empresas vuelven a estar casi a pleno rendimiento y plenamente operativas, la esperanza es que los mercados más grandes puedan volver a los niveles anteriores a la pandemia y veamos un aumento de la demanda en ellos”.
Johnson, por su parte, prevé que los vendedores tengan menos cartas. “El año que viene será un mercado de compradores, ya que muchos vendedores reticentes —los que esperan que el mercado se recupere— probablemente capitularán, lo que aumentará la oferta de viviendas”, dijo.
¿Aumentará el inventario de viviendas?
La escasez de viviendas ha contribuido a alimentar el frenético mercado de los últimos años. Pero los expertos difieren en cuanto a las proyecciones del inventario de viviendas para 2023.
“Antes de la crisis inmobiliaria de 2008, el inventario alcanzó un máximo de 13 meses de oferta, el doble de lo que veríamos en un mercado saludable”, dijo Sharga. “Hoy en día, tenemos una oferta de unos tres meses, que es aproximadamente la mitad de lo que necesitamos. Es poco probable que los propietarios actuales cambien su hipoteca del tres por ciento por una nueva vivienda con un préstamo del siete por ciento, a menos que sea absolutamente necesario, por lo que el inventario de viviendas existentes debería seguir siendo bajo; asimismo, los constructores han reducido la construcción de viviendas en los últimos tres meses. Eso significa que tampoco es probable que veamos un gran aumento de la oferta de nuevas construcciones en breve”.
Pero otros prevén un aumento de la oferta el próximo año. “El inventario de viviendas aumentará a lo largo de 2023 a medida que las viviendas se vuelvan más inasequibles debido a las altas tasas”, dijo Shirshikov.
¿Serán más asequibles las viviendas?
¿Seguirán las viviendas fuera del alcance financiero de muchos compradores el año que viene o mejorarán las cosas para los compradores?
“Si las presiones inflacionistas se reducen y las tasas de interés de las hipotecas bajan de forma significativa el año que viene, se aliviará la presión sobre los compradores, pero solo un poco”, dijo McBride. “Los precios se mantendrán bastante estables y en muchos mercados eso supone un precio un 40 por ciento o más alto que antes de la pandemia”.
“Los precios de la vivienda no caerán proporcionalmente”, dijo Shirshikov. Cualquier “caída de los precios no será suficiente para compensar el aumento de la tasa de interés y su contribución al pago mensual [de la hipoteca]”. Como resultado, las viviendas pueden parecer incluso menos asequibles, dijo.
El impacto del incremento de las tasas de interés hipotecarias y de la disminución de los precios de la vivienda en 2023 probablemente se anulará en gran medida, dijo Johnson. Su opinión fue que “La asequibilidad general de la vivienda no cambiará drásticamente”.
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El resultado final del mercado de la vivienda en 2023
Si echamos un vistazo al mercado inmobiliario del próximo año, la mayoría de los profesionales están de acuerdo: será un año de transición, caracterizado por la incertidumbre.
“El mercado de la vivienda será indiferente en 2023, con una demanda desinteresada y una cantidad limitada de inventario disponible para la venta”, dijo McBride. Sin embargo, “las tasas hipotecarias podrían retroceder significativamente el año que viene si las presiones inflacionistas disminuyen”.
“La esperanza es que, a medida que la oferta y la demanda dentro del mercado de la vivienda se normalicen, las tasas de interés puedan empezar a bajar a la tierra”, dijo Krinsky. “Hasta que esto ocurra, los que simplemente no pueden permitirse los costos del dinero prestado tendrán que seguir esperando. Para aquellos que esperan al margen manteniendo la esperanza de que las tasas puedan bajar pronto, podrían tener que aceptar el hecho de que las ventanas abiertas de financiación a tasas más bajas en 2020 y 2021 se han cerrado”.
Pero si las tasas hipotecarias no se mueven mucho, “eso significa que los prestatarios perseguirán menos préstamos de compra y veremos un descenso continuo en la actividad de refinanciación basada en las tasas”, dijo Sharga. “Con un mayor número de propietarios de viviendas que permanecen en su lugar, también podríamos ver un repunte en los préstamos con garantía hipotecaria y las líneas de crédito con garantía hipotecaria en el transcurso del año”. En otras palabras, si la mudanza está fuera, la remodelación puede estar dentro.