La incertidumbre económica abunda en estos momentos, ya que la inflación se dispara y las tasas de interés de todo tipo de productos financieros suben.
Aun así, los propietarios de viviendas pueden descubrir que aprovechar el valor de su vivienda mediante una refinanciación en efectivo es una decisión financieramente sólida, a pesar de que hacerlo es más costoso de lo que habría sido hace un año, o incluso hace dos meses.
He aquí por qué una refinanciación en efectivo puede seguir teniendo sentido, incluso en esta economía.
Qué ocurre con las tasas de refinanciación hipotecaria
No es ningún secreto que las tasas de interés de las hipotecas han aumentado rápidamente. A principios de 2022, el interés promedio de una hipoteca fija a 30 años para una compra estaba por debajo del 3.5 por ciento. Ahora, menos de seis meses después, ese promedio se ha disparado unos dos puntos porcentuales completos, rondando el 5.5 por ciento. Aunque las tasas de refinanciación son un poco más bajas que los de compra, han seguido una tendencia al alza similar.
“Es un aumento enorme”, dijo Joel Kan, vicepresidente asociado de previsiones económicas y de la industria de Mortgage Bankers Association (MBA), y añade que esto ha llevado a muchos propietarios de viviendas a evitar la refinanciación.
“Los refinanciamientos han bajado 70 por ciento en comparación con el año anterior”, dice Kan. “Viniendo de dos años récord de refi, 2020 y 2021, en donde la gente obtuvo una tasa fija por debajo del 3.5 por ciento, no hay realmente un beneficio para refinanciar”.
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Añade que las tasas hipotecarias deberían establecerse en un promedio del 5 por ciento para 2022, de acuerdo con los análisis actuales de MBA. Incluso en esos niveles más altos, muchos propietarios podrían aprovechar una hipoteca más barata.
“Todavía hay millones de consumidores que están en productos hipotecarios, en donde pueden reducir sus tasas de interés mediante la refinanciación”, dijo Joe Mellman, vicepresidente sénior del negocio hipotecario en TransUnion, aunque reconoce que ese número es mucho más pequeño de lo que era durante la ola de refinanciación de 2020 y 2021.
“Aunque ese 5 por ciento desde una perspectiva histórica a largo plazo sigue siendo bastante bajo, es significativo, porque es hasta un 60 por ciento más alto que las tasas que los consumidores han bloqueado en su refinanciamiento” si emprendieron uno en los últimos años, dijo Mellman.
Por qué los propietarios de viviendas podrían seguir beneficiándose de una refinanciación en efectivo
Para la mayoría de los propietarios de viviendas, una refinanciación de tasa y plazo no tiene sentido dado el actual entorno de las tasas, pero las refinanciaciones en efectivo pueden seguir siendo una gran opción para muchos.
Aprovechar el patrimonio neto de la vivienda puede ser una buena manera de consolidar las deudas con intereses más altos o de financiar proyectos costosos, como las reparaciones de la casa.
“La mejora de la vivienda es otro de los principales usos del capital inmobiliario, ya que muchos consumidores trabajan desde casa y tienen un renovado interés en invertir en su hogar”, dijo Mellman. “El capital inmobiliario es una de las formas más baratas de financiar esa mejora de la vivienda”.
Debido a que los precios de las viviendas se han disparado en los últimos años, los propietarios están sentados en niveles récord de capital: un total de 20 billones de dólares en capital utilizable actualmente, estima TransUnion.
“Especialmente con la inflación en alza, eso significa que los consumidores están recurriendo más a las tarjetas de crédito y a los préstamos personales, que son cosas absolutamente normales que vemos cuando la inflación sube”, dijo Mellman, y añadió que aprovechar todo ese patrimonio en reserva puede hacer más asequibles algunas de esas tácticas de financiación provisional.
Sin embargo, Kan dijo que es importante que los propietarios de viviendas realmente hagan números antes de recurrir a su patrimonio.
“Hay mucha gimnasia financiera”, dijo Kan. “Para algunas personas, conseguir un cash-out es ciertamente una mejor opción que financiarlo a través de una tarjeta de crédito o algún otro medio, pero tienen que ser capaces de mantenerse al día y calificar para esa hipoteca”.
Alternativas al refinanciamiento en efectivo
Especialmente con la tendencia al alza de las tasas de interés de las hipotecas, los propietarios de viviendas que quieran aprovechar su patrimonio podrían considerar otras opciones, como las líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) o los préstamos con garantía hipotecaria.
“En el caso de una refinanciación en efectivo, no solo se está refinanciando la parte que se saca en efectivo, sino que se está refinanciando toda la deuda existente”, dijo Mellman. “Yo sería muy prudente a la hora de subir la tasas de la hipoteca principal solo para conseguir una tasa más baja” sobre el capital.
HELOC y los préstamos sobre el capital de la vivienda permiten mantener la hipoteca principal, de modo que, si se tiene una tasa de interés del 3 por ciento de la época de la pandemia, se puede aprovechar el capital sin aumentar el pago mensual de ese préstamo inicial.
Sin embargo, HELOC y los préstamos con garantía hipotecaria también tienen algunos inconvenientes.
HELOC, por ejemplo, permite recurrir al capital cuando se necesite, pero suelen tener tasas de interés variables, por lo que los pagos mensuales pueden ser imprevisibles. Por otro lado, los préstamos sobre el capital de la vivienda son un pago único separado de la hipoteca principal, lo que puede añadirle una capa adicional de complejidad al presupuesto mensual.
“Los consumidores tienen que sopesar un par de cosas: si necesitan una gran cantidad de dinero de inmediato o si quieren tener un fondo de ahorro al que recurrir durante un periodo de tiempo”, dijo Mellman.
Sea cual sea la opción de capital que se elija, dijo Kan, es importante presupuestar con antelación y estar seguro de poder afrontar los nuevos pagos.
Conclusión
Aunque las tasas de interés suban de forma generalizada, los productos de capital inmobiliario siguen siendo una forma de financiación relativamente barata. Emprender una refinanciación en efectivo, abrir HELOC o un préstamo sobre el valor de la vivienda puede ser mucho más barato que financiar un gran proyecto, una compra con una tarjeta de crédito o usando un préstamo personal. Como los productos sobre el valor de la vivienda usan su casa como garantía, suelen tener tasas de interés más bajas que otras formas de financiación, pero conllevan un mayor riesgo si uno no puede lidiar con los pagos.