Las tasas hipotecarias están subiendo rápidamente. La tasa promedio de las hipotecas a 30 años subió esta semana al 5.11 por ciento, frente al 3 por ciento de agosto de 2021, según la encuesta nacional de Bankrate de las entidades crediticias.
La última vez que las tasas hipotecarias subieron tan rápidamente fue en 1994. A finales de 1993, las tasas eran inferiores al 7 por ciento; en diciembre de 1994, habían subido hasta el 9.11 por ciento, un salto de más de dos puntos porcentuales en menos de 12 meses.
Algunos observadores de hipotecas dicen que el aumento de 2022 de las tasas hipotecarias podría ser incluso más dramático que en 1994.
“La Reserva Federal está volviendo a ese libro de jugadas de 1994, que era subir las tasas con fuerza y rapidez”, dice Curtis Wood, fundador y director general de Bee, una aplicación móvil hipotecaria. “Creo que, a finales de este año, podríamos ver fácilmente las tasas hipotecarias en torno a la marca del siete por ciento”.
Greg McBride, analista financiero jefe de Bankrate, no espera que las tasas suban de forma tan significativa, pero afirma que la trayectoria de las tasas hipotecarias vendrá determinada por el éxito con el que la Reserva frene el incremento de los precios.
“Si la inflación empieza a ceder y el crecimiento económico se ralentiza, las tasas empezarán a retroceder”, afirma McBride. “Si la inflación no responde y sigue subiendo, entonces cualquiera puede adivinar”.
Tanto en 1994 como en 2022, la Reserva Federal actuó de forma agresiva para frenar el crecimiento económico, y las tasas hipotecarias fueron una víctima de la guerra del banco central contra la inflación. Con una posible burbuja inmobiliaria en la mente de muchos, vale la pena voltear hacia atrás para ver cómo la subida de las tasas hipotecarias de 1994 afectó el mercado inmobiliario, y qué significa, dentro de todo, esa historia para los precios de la vivienda en la actualidad.
Por qué subieron las tasas hipotecarias en 1994
En 1994, la economía estadounidense salía de un período de depresión a finales de los años ochenta y principios de los noventa. La crisis de las cajas de ahorro y de los préstamos y la primera Guerra del Golfo ensombrecieron la economía, que entró en recesión en 1990 y 1991. La Fed. no había subido las tasas desde 1989.
Cuando la economía se calentó, la Reserva Federal se apresuró a subir las tasas. A principios de 1994, la tasa de interés de los fondos federales se situaba en el 3 por ciento; a finales de año, era del seis por ciento.
En aquella época, los aumentos de tasas de la Reserva tomaron por sorpresa a los mercados. CNBC y el internet estaban en sus inicios, y el Comité Federal de Mercado Abierto (FOMC) era menos transparente a la hora de telegrafiar sus futuros movimientos.
“En aquella época, el Comité no se comunicaba activamente con el público como lo hace hoy, y sus herramientas de comunicación eran muy limitadas”, escribieron los investigadores de la Fed. en un análisis de 2015. “Por ejemplo, no se publicaban declaraciones después de las reuniones de FOMC, no se anunciaban los cambios en el objetivo de la tasa de los fondos federales y las actas y la directiva de cada reunión de FOMC no se publicaban sino hasta dos días después de la siguiente reunión”.
Los inversores se vieron sorprendidos, lo que provocó una oleada de volatilidad en los mercados en 1994. El mercado de bonificaciones se desplomó, y las consecuencias incluyeron la quiebra del Condado californiano Orange, entonces el mayor municipio estadounidense en declarar insolvencia.
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Las tasas hipotecarias retrocedieron un poco en 1995, cayendo hasta el 6.95 por ciento a principios de 1996, según la encuesta de Bankrate. Las tasas oscilaron entre el seis y el nueve por ciento durante el resto de la década de 1990. No está claro si esa trayectoria predice algo sobre el futuro próximo de las tasas hipotecarias, pero las tasas mínimos de 2021 sentaron las bases para un incremento más pronunciado.
Aunque las condiciones económicas actuales son diferentes, hay algunos ecos de 1994. La economía estadounidense se está recuperando de una recesión y la Reserva Fed. pretende controlar la inflación subiendo las tasas repetidamente.
¿Cómo le afectó la subida de tasas de 1994 al mercado inmobiliario?
Los precios de la vivienda siguieron subiendo durante el aumento de tasas de 1994. En 1993, el precio promedio de las viviendas vendidas en Estados Unidos era de 107,200 dólares, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. En 1994, el promedio subió a 111,200 dólares. En 1995, cuando los efectos del incremento de las tasas de interés seguían resonando, el promedio subió a 114,600 dólares.
El índice Case-Shiller de precios de la vivienda muestra una tendencia similar: los precios de la vivienda siguieron subiendo a un ritmo del dos al tres por ciento durante 1994, y luego se redujeron al 1.7 por ciento en el verano de 1995.
Esta pauta de precios es similar a la de otros periodos de subida de precios. Los economistas del sector de la vivienda afirman que el valor de las casas tiende a mantenerse, porque los vendedores son reacios a bajar sus precios y simplemente deciden no vender.
El aumento de las tasas hipotecarias sí parece tener un impacto más significativo en el volumen de ventas. Las ventas de viviendas existentes aumentaron de 3.7 millones en 1993 a 3.9 millones en 1994, para luego retroceder a 3.8 millones en 1995, a medida que los consumidores se adaptaban a la nueva realidad de las tasas. En 1996, las ventas de viviendas superaron con creces los 4 millones, según los datos de los agentes inmobiliarios, incluso cuando las tasas subieron hasta el 8.29 por ciento.
¿Cómo afectará el incremento de tasas de 2022 al mercado de la vivienda?
Comparado con el de hace 28 años, el mercado de la vivienda estadounidense ahora es muy diferente. Ajustado a la inflación, el precio promedio de la vivienda de 1994 equivale a solo 214,000 dólares en la actualidad. El precio promedio de la vivienda en lo que va de 2022 se sitúa en el rango de los 350,000 dólares.
Los compradores de hoy se enfrentan a una gran escasez de viviendas en venta. Impulsados por ese desequilibrio, los precios de las viviendas se dispararon un 20 por ciento entre febrero de 2021 y febrero de 2022, según la empresa de datos inmobiliarios CoreLogic. Los propietarios de viviendas están asentados sobre niveles récord de patrimonio, lo que hace muy improbable una crisis de ejecuciones hipotecarias.
Bee’s Wood predice que los estadounidenses seguirán comprando casas, al igual que hicieron los baby boomers cuando las tasas hipotecarias se dispararon hasta los dos dígitos en la década de 1980, y al igual que hizo la generación X cuando las tasas hipotecarias coquetearon con el nueve por ciento en la década de 1990.
“Se van a adaptar”, dice Wood. “Se van a adaptar. La gente no va a dejar de comprar casas porque las tasas suban”.
Aunque el aumento de las tasas hipotecarias podría frenar los precios, un aumento de la población de millennials de 30 y 40 años está impulsando la demanda de viviendas.
Ralph McLaughlin, economista jefe de la empresa de tecnología inmobiliaria Kukun, dice que 1994 está tan lejos en el espejo retrovisor que podría no resultar relevante para el mercado de la vivienda actual. En cambio, mira a 2018, en donde se vio un breve aumento en las tasas hipotecarias.
“Las tasas hipotecarias se acercaron al 5 por ciento como hoy, y, en cuestión de meses, el crecimiento de los precios año tras año se redujo a la mitad a alrededor del cuatro por ciento”, dijo McLaughlin acerca de 2018. “Pensaría que, dado nuestro bajo inventario, esto se traduciría en un crecimiento interanual de alrededor del siete al 10 por ciento en los próximos meses”.